ישראלים בוכים

בפרלמנט של יום ששי, היוזם שהוא גם יזם, הזמין מיץ סחוט ולא קפה שחור, כמנהגנו. הוא התחיל בבדיחה: "אתם יודעים מדוע ישראלים בוכים? כי זה  יותר קל מאשר לעשות"…
– אתה אדם רציני ומתחיל עם בדיחות חבוטות – הגיב מישהו מן השולחן.
"זאת לא בדיחה סתם. אני מתכוון ברצינות".
– אז מה פתאום אתה מדבר על "ישראלים בוכים"?
"יש נטיה למתוח ביקורת על אנשים שיש להם כסף. את הביקורת מותחים האנשים ש'בוכים'. הם מסתכלים על המצליחנים ולהם יותר קל לשבת בליל שבת על פיצוחים ולהתלונן, ש'אני לא מצליח לגמור את החודש'… אז מה עורר אותי להיזכר בבדיחה?
"ראיתי בטלוויזיה את השחקנית, זמרת, מצחיקנית, חני נחמיאס. היא הופיעה/השיבה לשאלות של קובי מידן בתוכניתו 'סוכן תרבות'.
"מה שעורר אותי מנמנום טלוויזיה היו התשובות הלא-מצחיקות שלה על עשיית כסף". האיש הזכיר, שחני נחמיאס סיפרה כי כשיצאה מן הלהקה הצבאית והתחילה לעבוד, לא בזבזה את הכסף, כפי שעשו עמיתיה. היא החליטה שצריך לחסוך. כלומר, קנתה דירה, שיפצה אותה ומכרה. אז קנתה עוד דירה, שיפצה אותה ומכרה. היום, אחרי עשרות שנים על הבמה היא בעלת נכסים.
"אפשר ללמוד ממנה", אמר האיש ליד השולחן שלנו. "במקום לבכות – לבנות".
כרגיל, האיש קטע את הדיונים האינסופיים על הפוליטיקה. "גם הפרשנים בטלוויזיה לא יודעים שום דבר. הם אומרים ואומרים, ובא איזה פוליטיקאי ואומר משהו חדש. ומיד, כל המערכת הפוליטית משתנה"…
הדברים, כמובן, עוררו תשובות. אבל יושבי השולחן השתיקו את המערער, כי דברים על כלכלה יותר מעניינים. שם זה, לפחות, לא משתנה כל רגע.
– אז, מה אתה חושב? מה צריך אדם לעשות כדי לא לבכות, לפי הבדיחה?
"לבנות או לקנות דירה – זאת דרך אחת. אפשר להשקיע כספים בצורות שונות", המשיך. "אבל קודם כל צריך לחסוך. זאת אומרת, צריך לרצות. כי אנשים יכולים לנהוג כמו חני נחמיאס ולא לבזבז את כל המשכורת וההכנסות. תמיד אפשר קצת לחסוך.
"למשל, פנו אלי כמה אנשים – יותר משניים – ושאלו איך לקנות דירה. אמרתי להם, שעם החסכונות שיש להם ועם קצת משכנתא, יוכלו לקנות דירה. אפילו הצעתי פתרונות כמו באר שבע. שם אפשר לקנות בזול ושם יש גם סטודנטים באוניברסיטה שרוצים לשכור. בזול. אבל התשואה טובה. האנשים שלי, מיד ברחו מן ההצעה.
"אנשים רוצים לקנות לפי הנורמות שלהם, כאילו הם מתכוונים לגור בדירה. למשל, אפשר להשכיר דירה במצב תקין, אבל לא מטופחת. השוכר יחליט אם הוא מוכן לשלם את שכר הדירה. אלה שהתייעצו איתי, רצו לקנות דירה במרכז גוש דן, לשפץ אותה לרמת הדירה שלהם ובעיקר – ביקשו, לפחות, ארבעה חדרים… הם חושבים שצריך להציע דירה מפונפנת. הם לא חושבים שזה עסק. השקעה, שצריכה לשאת פרי".
– אז למה לא משקיעים? מה צריך כדי להיות משקיע?
צריך, קודם כל, יכולת החלטה. מוכנות ללכת לעיסקה גם אם יש בה סיכון. מי שרוצה לשבת על הגדר, יכול להישאר עם "הבוכים".

לקנות כדי להשכיר

כמה זה עולה?

שמע את זה אחד מעשירי ישראל שהגיע אלינו לפרלמנט. יש לו מכרים כאן והוא בא מפעם לפעם להתרועע עם "העם".
"רציתי לנסוע בשעה 5 בבוקר לשדה התעופה", סיפר. "בחברת מוניות ארצית, הטלפון הראה לי שהמחיר 400 ש"ח. כסף קטן לנסיעה גדולה. אבל, קמצן נשאר קמצן. אז התקשרתי לתחנת מוניות שכונתית כדי לוודא מחירים. 110 ש"ח אמרו לי. הזמנתי מיד".
מיד הוא קיבל תשובה מן השולחן: "יש אנשים שיודעים את המחיר של כל דבר וכלל אינם יודעים את הערך של אף דבר".

קונים דירה להשכרה?

 

בפרלמנט של יום ששי, לפעמים יש נושאים מעניינים. בשבוע שעבר התחיל היוזם, שהוא גם יזם: "כולם מדברים על דירות. כחלון העלה את הנושא על סדר היום הציבורי. נכון, יש זוגות צעירים שרוצים ורצים לקנות דירה. לא עליהם אני מדבר".
– אלא על מי?
"על בעלי דירה או שתיים, שמשמשים אותם להשכרה. הכנסה צדדית כזאת".
– אז מה יש בכך?
"הרבה פעמים הם לא יודעים מה לעשות. נפלה בידם דירה – ירושה או שהצליחו לקנות – ורוצים להשכיר. אתם יודעים איך?"
– הרי זה הכי פשוט. מפרסמים בלוח המודעות ויש לך שוכרים…
"שגיאה ראשונה של יזמים חסרי נסיון: לקנות דירה יקרה. אז יש אפשרות להסתכל על תשואה (דמי השכירות לאורך זמן) ואפשר גם להסתכל על קניית דירה לזמן קצר, כדי "לעשות מכה" ולמכור כשהמחירים עולים. אתייחס להשכרה לשם תשואה לזמן ארוך.
"קודם כל, יש אימרה בתחומי הנדל"ן – דירה זולה בשכונה זולה מביאה תשואה הרבה יותר גדולה מאשר וילה. כלומר, באחוזי הכנסה, יותר כדאי לקנות משהו זול ולהשכירו".
ליד השולחן נראו כמה פנים מופתעות. האמנם?
והאיש שלנו המשיך בהרצאתו: "שגיאה שניה של משכיר חדש, שהוא מתייחס לדירה שהוא משכיר, כאילו היתה הדירה שלו".
– כלומר?
"הוא ישפץ את הדירה שקנה לרמה ולאיכות שהוא רגיל בדירה שלו. מרצפות, שיפוצים, ארונות מטבח וכו'. אבל הדייר, פעמים רבות מוכן להסתפק בפחות כדי לשלם קצת פחות. אני, למשל, לא אוהב להשכיר לסטודנט צעיר, שבא עם אביו. לצעיר יש מעט דרישות והוא מוכן להסתפק בפחות. לי, היזם, זה נוח. האב דורש יותר. יותר מדי"…
– אתה קמצן, זרק מישהו.  
"לא קמצנות. פשוט, עיסקה כלכלית. משקיעים כסף, מקבלים כסף. עושים חשבון ולא מרמים אף אחד!
"אגב, בדירה ישנה יש יותר תיקונים. אבל זה חלק מהמחיר של העיסקה. כשמחשבים לטווח ארוך, ההשכרה משתלמת עם התיקונים הדרושים בדרך.
"כמעט נ. ב. – המשיך היזם, שהוא גם יוזם – צריך לזכור שתשואה לא מחושבת לפי שכר דירה של 12 חודשים (כפי שכותבים בעתונים הכלכליים). תשואה צריך לחשב לפי 11 חודשים, כאילו הכנסות של חודש בשנה נועדו לתיקונים, שחלקם יהיו השנה וחלקם בשנים הבאות".
מישהו מסביב לשולחן פנה אל הדובר: לא חשבתי שיש כל כך הרבה דברים. חשבתי שמשכירים את הדירה ופשוט לוקחים את הכסף.
"אז מה תעשה כשמתפוצץ צינור? תשלח את הדייר לכל הרוחות?"
כן, אולי יש כאלה בעלי בתים…
"אז במה אפשר להשקיע היום? לא בנדל"ן?" – שאל היוזם, שהוא גם יזם ויש לו כמה דירות.
האמת, השיחה נמשכה ונמשכה ואני הבאתי כאן רק מקצת מן הדברים, כאלה שהכלכלונים אינם מקדישים להם מקום. אבל תמיד צריך לזכור שבהשכרת נכס יש הרבה מעקשים וחשוב מאד להתייעץ עם עורך דין, איש מקצוע.
"בקיצור, בכל עסקה כלכלית יש חשש להפסדים. אל תקנאו ביזמים שמרוויחים הרבה. זכרו את נוחי דנקנר כדוגמא", השלים האיש את הרצאתו הקצרה.
עוד על השקעות כתבתי בפוסט כסף זה דבר יקר.
אחריותו של איש ציבור
שום איש ציבור לא נהיה כזה בעל כורחו.

יש! ארנונה על דירות רפאים

פקידי הממשלה יודעים יותר טוב. יותר טוב מאחרים. לכן, הם לא אוהבים לקבל הוראות ולכן הם לא אוהבים את השרים שלהם.

דירות בירושלים. יושכרו?

פקידים כאלה, בוודאי, לא ישמחו לקבל רעיון מאיזה אזרח שאיננו פקיד ממשלתי. לכן, הופתעתי לראות שרעיון מסויים, שהעליתי בבלוג הזה בימי קדם, כלומר ביולי 2011, פתאום מתבצע. אולי מישהו ראה את הפוסט ואולי הרעיון עלה בדעתו של אחד מפקידי עיריית ירושלים. אני שמח שהדבר נעשה.
את הפוסט הישן ההוא כתבתי כאשר התעורר במלוא עוצמתו הוויכוח הציבורי על מחסור בדירות מחד ועל דירות רפאים מאידך. את ההצעה שלי אצטט כאן:
"רעיון שני – תקבע הממשלה בחוק או תקנה שבעלי דירות ריקות ישלמו כפליים ארנונה כל עוד הדירות אינן מאוכלסות. הרשויות המקומיות יכולות להפעיל את התקנה החדשה מיד. הקלקת מקלדת מביאה מיד את רשימת הדירות שמוני המים שלהן אינם פעילים. ואז ייצא צבא הפקחים לבדוק אם הדירות אמנם ריקות. חברת החשמל יכולה לספק נתון נוסף – אלו מונים לא הראו תנועה בחודש האחרון. והנה, יש לרשויות מקור הכנסה.
"נכון, חלק מבעלי הדירות לא יתרוששו מתשלום ארנונה מוגדלת, אבל מי שעושה חשבון על השקעתו בדירה ריקה, עשוי להציע אותה להשכרה. אולי תקנה זו תוציא עוד דירות לשוק.
כך אפשר לפעול ללא מסים וכמעט ללא פיקוח. והעיקר – מהר".
מה השמחה? ובכן, בדה מרקר מיום 19.07.2016  מצאתי את הידיעה בכותרת: "1,700 בעלי דירות רפאים בירושלים יחויבו בארנונה כפולה". בהמשך כתב אריק מירובסקי: "בעלים של 4,800 דירות נוספות שהוגדרו כדירות שאינן בשימוש הגישו ערר על החיוב הגבוה ■ המהלך יוסיף לעיריית ירושלים 18 מיליון שקל בשנה".

הכעס מיותר

את האמירה הבאה לא אמר הדלאי למה של טיבט: "חייך אל אחרים ויהיה לך יותר טוב. תכעס על אחרים – יהיה לך יותר רע. לאחרים זה, כנראה, לא יפריע".
ניסיתי. זה עובד.